摘要：智通财经APP获悉，华泰证券发表研究报告称，华泰证券：苏宁环球（000718.SZ）坐拥金陵禀赋，拥抱医美未来。房地产业务采用NAV估值，合理价值为283.01亿元；采用情景假设预测21年公司医美业务收入可达1.4亿元，采取PS估值法，可比...
智通财经APP获悉，华泰证券发表研究报告称，华泰证券：苏宁环球（000718.SZ）坐拥金陵禀赋，拥抱医美未来。房地产业务采用NAV估值，合理价值为283.01亿元；采用情景假设预测21年公司医美业务收入可达1.4亿元，采取PS估值法，可比公司21年平均PS（Wind一致预期） 59倍，考虑到公司转型决心及资金人才支持力度，给予医美业务45倍2021PS，合理价值62.33亿元。预计21-23年EPS为0.35、0.45、0.46元，公司合理价值为345.34亿元，目标价11.38元，首次覆盖，给予“增持”评级。
华泰证券指出，伴随医美行业合规化发展、渗透率提升，后续公司对医美产业投入和支持力度有望加大，多维度加速医美业务发展。在房地产业务方面，预计未来不存在大幅加杠杆的需求，负债水平有望保持低位，为转型创造良好的财务基础。
华泰证券主要观点如下：
经验、激励和资金为医美业务重新起航奠定基础
公司2016年切入医美赛道，目前有1家医美医院并表，持股45%的医美产业投资基金旗下拥有4家医美医院。17-20年公司医美业务以内部优化整顿为主，经营管理水平、盈利能力持续提升。伴随医美行业合规化发展、渗透率提升，后续公司对医美产业投入和支持力度有望加大，有望通过产业基金医院并表、新设门诊部、外延+内生开设新医院、布局上游标的等多维度加速医美业务发展。早期落地项目有助积淀运营经验，9.48%的回购股份有望提供有效激励手段，地产业务有望提供充足资金弹药。预计21-23年EPS为0.35、0.45、0.46元，目标价11.38元，首次覆盖给予“增持”评级。
医美业务：重振旗鼓，整装再出发
公司16-17年收购上海天大医美医院、成立产业投资基金收购多家医院等，17-20年以内部优化整顿为主，医美业务经营管理水平、盈利能力持续提升。医美行业发展提速，轻医美项目为主力增长引擎。早期医美机构主要依托信息不对称影响用户决策，消费者粘性弱、复购低；行业合规化发展、标的资产证券化加速、国产上游厂商崛起、消费回流等因素合力催化，医美机构发展沉疴有望缓解有望迈入发展新阶段。公司已成立跨职能部门并购团队，后续有望通过产业基金医院并表、新设门诊部、外延+内生开设新医院、布局上游标的等方式加速医美发展，经验/激励/资金奠定长期发展动能。
房地产业务：南京资源型房企，高质量充裕货值支撑转型
截至2020年末华泰证券测算公司可售货值共685亿元，归母净利率约为22%；其中，南京可售货值551亿元，占比高达80%，归母净利率约为24%。公司南京项目均为开发时间近20年的大盘，有望受益于南京房地产市场稳健基本面，以及江北新区国家级规划和浦口区落户放松的双重红利，华泰证券预计去化难度不大，将为公司转型提供持续的现金流支撑。考虑到公司将房地产定位为支撑转型的现金流业务，华泰证券预计未来不存在大幅加杠杆的需求，负债水平有望保持低位，为转型创造良好的财务基础。
风险提示：区域房地产市场波动、实际医美业务落地节奏与情景假设存在较大差距、医美并购不及预期、关键人员流失风险。
